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건산연 “내년 건설수주액, 4년 내 최저치 133조 원 예상”

건산연, ‘2018년 건설.부동산 경기전망 세미나’ 개최
주택 분양물량 감소…국내 건설수주도 전년대비 15% 하락 예상

“2018년 국내 건설수주가 올해보다 15% 감소한 133조 원, 최근 4년 간 최저치에 이를 것으로 전망되면서 내년 하반기 건설시장에 빨간불이 켜졌다. 또한 서울을 지방 주택시장의 경우 더 큰 어려움에 직면할 것으로 보인다”
한국건설산업연구원(원장 이상호, 이하 건산연)은 지난달 9일 논현동 건설회관에서‘2018년 주택.부동산 경기전망 세미나’를 개최하고 이 같이 전망했다. 2018년 국내 건설수주는 전년 대비 15% 감소, 4년 내 최저치인 133조원 예측됐다.(표1 참조) 건산연에 따르면 133조원은 2014년(107.5조원) 이후 4년 내 최저치로, 2015년 이후 3년간 지속된 건설수주 호황국면이 종료될 것으로 예측된다.
내년 건설수주 감소의 주된 원인은 민간 주택수주가 주택경기 하락의 영향으로 급감하고 있으며, 이를 보완하는 공공수주 역시 완충 역할을 하지 못하고 있기 때문이다. 공공수주의 하락요인은 내년 정부가 밝힌 SOC 예산 급감의 영향도 크게 작용하는 것으로 분석됐다.
이홍일 연구위원은 “주택 중심으로 민간건설경기가 빠른 하락세를 보이는데다 내년도 SOC예산 감축으로 공공부문이 완충 역할을 해주지 못해 향후 건설경기 경착륙 가능성이 증대되고 있다”고 지적하며 “건설경기 경착륙 방지를 위해 부동산 대책 수위 조절, 정부 SOC 예산의 적정 수준 유지, 민자사업 활성화 등이 필요하다”고 강조했다.
민간 건설사들도 이러한 추세를 감안해야 한다는 조언이다. 사실 건설경기는 호황과 불황의 사이클이 주기적으로 도는 특성을 지니고 있다. 과거 지표를 보더라도 건설수주 등락은 일정한 주기로 반복했다는 점을 알 수 있다.(그림1 참조) 지난 건설경기 전망 세미나에서도 2018년 하반기부터 경기가 연착륙 할 가능성을 지속적으로 제기해왔다.
3년간의 호황기가 끝나고 향후 빠른 건설경기 하락이 예상되고 있으므로, 업계는 이 점을 염두에 두고 수주잔고 확보, 불확실성에 대한 모니터링, 리스크 관리에 치중해야 할 것으로 보인다.
한편 주택시장은 서울지역 제외한 지방에서의 리스크 위험으로 열기가 식을 것으로 바라봤다. 허윤경 건산연 연구위원은 내년도 부동산시장의 3대 리스크로 ▲금리인상 등 유동성 축소 ▲수요 위축 ▲준공 증가 등을 꼽았다.
리스크가 지속적으로 확대됨에 따라 기존 주택 소유자들의 관망세는 강화되고 신규 매수자는 크게 줄면서 가격에 미치는 영향보다 거래량과 분양물량 감소에 미치는 영향이 클 것이라는 예측이다. 다만, 서울 주거용 부동산은 금리상승 압박, 준공증가에도 불구하고 오히려 안전자산으로 인식이 강화되고 있어 거래는 감소하더라도 가격은 강보합세를 보이는 한편, 토지와 단독주택에 대한 투자 열기도 이어질 것으로 관망했다.
허윤경 연구위원은 “분양시장도 차별화돼 신혼희망타운 분양 등 양호한 입지의 분양시장 열기는 지속되겠지만, 준공이 많은 기타지방의 열기는 크게 위축될 것”이라고 예상했다.

주택·부동산시장 물량 및 인허가 감소세 접어들어
내년 주택, 부동산시장은 분양물량은 올해보다 26% 정도 감소한 25만호로 추정된다. 집단대출 협약 어려움과 보증한도 축소 등 공급자들의 현금 조달 어려움 확대도 기인하고 있는 것으로 보인다. (뒷장 표2 참조)
인허가 역시 마찬가지로 전년대비 27% 감소한 40만호를 기록할 전망이다. 특히 민간 부문에서 큰 폭으로 감소세가 예상된다.

건설경기 악화는 이미 예고된 일, 호황기 종료에 대비해야
2018년 국내 건설수주 예상치인 133조원은 지난 3년간 지속된 건설수주 호황국면이 종료됨을 예고하고 있어 업계의 대비가 필요한 상황이다. 민간 주택수주가 주택경기 하락 영향으로 급감하는 가운데 공공수주가 완충 역할을 못하고 정부 SOC예산 급감 등의 영향으로 동반 하락이 예고된다.
특히, 공공수주는 10.5% 감소하고, 민간수주는 16.9% 감소할 것으로 예측돼 충격이 상당할 것으로 전망된다. 이는 정부 SOC예산 및 신규사업 예산 급감이 주 원인이며, 전년대비 10.5% 감소한 41.7조원을 기록할 것으로 보인다. 2014년(40.7조원) 이후 4년 내 가장 부진한 예상치다.
민간수주 영역에선 주택수주 중심으로 건축수주가 부진할 것으로 예상되고 있다. 건산연은 내년 수주액이 전년대비 16.9% 급감한 91.3조원 기록, 공공수주와 마찬가지로 2014년(66.7조원) 이후 4년 내 최저치를 보일 것으로 관측하고 있다.
이홍일 연구위원은 “그 중에서도 주택수주가 22.3% 급감해 전체 수주 감소세를 주도하고 있는 형국인데, 이는 규제강화, 입주 증가, 금리 등 영향”이라고 분석했다.

2018년 건설투자 전년 대비 0.5% 증가 전망
한편 2018년 건설투자는 총액은 전년대비 0.5% 증가할 것으로 바라봤다. 투자 금액은 역대 최고 투자액을 기록한 2017년과 유사한 수준을 보이며 양호 전망할 전망이지만, 건설수주와 건설투자간 시차를 감안해 2018년 건설투자 증가세가 지속적으로 둔화될 것으로 예상된다.
이홍일 연구위원은 “최근 수주-기성 시차는 약 1년 반 수준이므로, 올해 하반기 시작된 수주감소세가 2018년 하반기 건설투자에 부정적 영향을 주게 될 것”이라며 “특히 내년 연말 이후 감소세로 접어들 공산”이라고 우려했다.
감소세가 가장 두드러진 부문은 토목분야로, SOC 예산 감소 영향으로 전년대비 투자액 상당히 큰 폭으로 떨어질 전망이다. 실질 토목 투자액이 1995년 이후 최저치를 재경신하면서 부진이 심각할 것으로 보인다.
반면 정부의 행복주택 등 공공주택 정책이 활발히 추진되고 있어 2015년 이후 공공주택 공급이 소폭 증가할 것으로 보인다. 문재인 정부가 공약한 17만호 공급공약은 공고주도 13만호, 민간주도 공공지원 4만호로 매년 공급될 예정이다. 내년 공공 임대주택 건설은 올해와 비슷한 수준이며, 그간 저조했던 분양형 공공주택 분야에서 향후 5년간 5~7만 가구에게 공급할 계획이다.

향후 건설.경기 경착륙 가능성 증대
건설경기 선행지표인 수주 감소세가 향후 2~3년간 지속될 가능성이 커 건설 투자는 이미 올해 하반기 중 후퇴국면에 진입했으며, 2019년에는 마이너스 성장을 보이며 불황국면에 진입할 것으로 예측된다.
호황국면에서 불황국면으로 진입하는 기간(후퇴국면 지속 기간)이 과거에는 통상 2년 반 정도인데, 이번에는 약 1년 정도에 불과해 경기 하강 속도가 매우 빠르므로 업계의 주의와 리스크 대비가 요구되고 있다. 이에 건산연은 정부 SOC 예산 급격한 조정 재고를 통해 건설기업들이 향후 리스크 관리를 강화할 수 있도록 완만한 하향조정을 촉구했다.
이홍일 연구위원은 “과거에는 거시경제와 민간 건설경기 침체시 정부 SOC 예산 증액 등을 통해 공공부문이 경기 침체의 완충 역할을 한 반면, 2018년에는 SOC 예산을 사상 최고 폭으로 삭감해 충격파가 크게 다가올 것”이라며 “충격완화를 위해 정부 SOC 예산의 적정 수준 유지, 부동산 대책 수위 조절, 민자사업 활성화 등 철저한 완충대비가 필요하다”고 요구했다.

건설업계 “정부는 건설경기 하락에 대비해 다양한 보완책 구상해야”
이날 건설경기 전망 토론회에 참석한 패널들은 “내년이 호황이냐 불황이냐 보다 거시적으로 문제를 바라봐야 한다”고 입을 모았다. 당장 내년은 눈에 보이는 지표가 크게 나빠지지 않겠지만, 2019년 건설투자율 큰 피해가 예상된다는 견해다.
이들은 주택시장 수급여건은 건설경기 좌우하므로, 규제방안 보다는 공공영역과 민간이 상생하는 방향으로 건설투자를 이어갈 수 있는 정책보완이 필요하다고 강조했다.
김성제 코람코자산신탁 동향분석팀장은 “정부가 주택분양가 상한제로 가격하향에 직접 개입하는 것보다는 추가 신규공급 검토로 주택시장 수급안정에 대한 시그널을 던져야 한다”며 “서울 강남과 같이 재건축 외에 신규주택을 고려할 수 없는 곳은 재건축 규제완화로 초 고밀도 개발을 허용해 타 지역을 오히려 보호하는 방법도 고민해 볼 수 있다”고 조언했다.
한편 정부의 SOC사업 축소에 대한 우려를 민자사업 활성화로 극복할 수 있다는 방안도 제시됐다. 과거 민자사업과 달리 최근 민간사업자에 의한 SOC 영역은 공공과 거의 유사한 방식으로 운영되고 있어 이를 적극 활용하자는 의견이다. 박정수 GS건설 상무는 “정부나 지자체가 공공성 강화를 위해 SOC민자 사업을 선별하고 있고, 신규 가이드라인 만드는 것으로 알고 있다”며 “시설물 유지보수와 노후화에 대한 우려가 많아 더 많은 예산이 배정되길 바라며, 민자사업에 부정적인 국민의 인식전환을 위해 사업자들도 노력할 것”이라고 전했다.
덧붙여 중소 건설업체 이완수 시세산업 대표는 “국가기간 산업에 중추는 중소기업으로, 건설업에서도 다수를 차지하고 있는 만큼, 중소업체가 건설시장 리스크에 대비할 수 있도록 보완대책이 절실히 필요하다”고 강조했다.

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