리모델링 시장 실질적 수요 ‘부족’
정부의 규제완화·지원·마케팅 효과 시급

지난달 10일 서울시 논현동 건설회관 2층에서 (사)한국리모델링협회(협회장 박준봉, 이하 협회) 제5회 정기총회가 개최됐다. 총 1백33명 회원사 중 45명이 참가한 이번 총회에서는 리모델링 사업의 활성화을 위한 대책 마련에 대해 논의하는 시간을 가졌다.
이날 박준봉 협회장은 “리모델링의 활성화가 정부 차원에서 권장·발전할 수 있도록 노력할 것이다”며 “올 한해 회원사들과 적극적으로 리모델링 사업이 실효성을 갖도록 추진할 방침이다”고 밝혔다.
세계적으로 OECD 국가들은 리모델링이 활성화되어 있으며 특히 유럽은 기존 건축물 보완에 대해 정부에서 적극 장려하고 있다. 최근에는 중국·베트남 등에서도 관심이 증폭되고 있는 실정으로 재건축을 선호하는 국내와는 다른 양상을 보이고 있다.
지난 2001년 도입된 국내 리모델링 사업은 최근 아파트 주민들의 관심이 증가하고 있지만 현재까지 제도 자체의 미흡으로 시장 형성 과정에서 중요한 영역으로는 일관성이 부족해 실질적인 수요가 부족한 실정이다.
이에 협회는 지난해 세계 리모델링 사례 견학조사 및 전시회 참가 등 국제교류협력사업을 추진했으며, 산학협동 교육연수 협력사업을 통해 리모델링사업관리 전문가 등을 양성했다. 또한 협회 내 정책법규위원회를 구성해 리모델링 관련 정책 및 제도 개선에 대해 건의 등을 했으며, 구조기술위원회를 통해 리모델링 품질인증제 도입 등을 추진해왔다.
박 협회장은 “리모델링 시장은 전체적인 건설시장 동향에 영향을 받으며, 재건축 시장이 미치지 않는 곳에서 관심이 증가하고 있다”며 “하지만 실질적인 리모델링 사업의 착공까지 이뤄져야 발전할 수 있는 계기가 될 것이다”고 토로했다. 또 “하지만 무엇보다 리모델링 발전을 위해서는 정부의 규제완화 및 지원책, 대형 건설사의 마케팅 효과가 시급하다”고 덧붙혔다.
이에 올해 협회에서는 리모델링의 전문성 강화를 위해 회원사가 리모델링사업 관리자(RMP) 자격증을 취득하도록 적극 권장할 방침이다. 리모델링사업 관리자는 건축물의 수명주기 중 리모델링 단계에서 프로젝트를 수행함에 따라 관리분야와 엔지니어링분야에 대한 전문교육을 이수하고 KRA 협회가 주관하는 일정한 자격증 시험 합격자를 뜻한다.
이에 따라 ▲리모델링사업 수행에 따른 리스크의 최소화 및 민원의 최소화 ▲국내 리모델링사업의 활성화 정착 ▲리모델링사업 수행의 실적과 노하우에 따른 전문가 양성 ▲리모델링사업의 활성화로 환경보존 및 환경오염의 최소화 ▲무분별한 리모델링의 예방을 통한 국민의 생명과 재산을 보호 등 리모델링사업관리사를 양성할 계획이다.
또한 서울시 한국건설산업연구원, 대구 영남이공대학, 광주 한국구조물안전원 등 산학협약교육기관으로 지정해 리모델링 교육과정을 활성화하며, 공공부문의 리모델링 용역 발주시 가산점 적용을 위한 준비가 한창이다.

“재건축, 주택가격 상승의 주범”
이날 동시에 개최된 ‘공동주택 리모델링 정책의 평가와 시장전망 및 향후 제도 개선 방안’에 세미나에서는 한국건설산업연구원의 윤영선 박사가 리모델링 관련 제도 개선의 효과 및 시장 전망에 대해 발표하는 시간을 가졌다.
윤 박사는 “현재 재건축은 지나치게 주택가격 상승에 일조하고 있다”며 “이에 따라 국내 건축물은 재건축보다 유지관리 비중이 높아질 것으로 예상한다”고 언급했다. 또 “향후 재건축이 형성되지 않는 강남 주변 지역에서는 리모델링 사업이 본격적인 궤도를 타지 않을까 전망한다”고 덧붙혔다.
최근 들어 재건축 사업은 지나친 주택가격의 유발과 더불어 주택의 수명을 단축시키고 과다한 폐기물 발생을 유도하는 한편, 도시 과밀화를 초래함으로써 각종 사회적 비용을 증가시킨다는 우려의 목소리도 나오고 있다.
하지만 1980년대 초반 이전에 준공한 아파트가 많은 주거지로 서울의 강남지역과 여의도, 용산 지역 등은 재건축을 선호하고 있어 리모델링의 실효성은 저조한 수준이다.
이에 윤 박사는 “선진국의 주택 정책은 유지관리에 더 많은 초점이 맞춰져 있어 주택 관리를 엄격하고 체계적으로 시행하는 한편, 노후 불량 주택의 개선과 리모델링에 대해서도 공적 자금을 지원하는 등 적극적인 정책을 시행하고 있다”면서 “하지만 국내에서는 오히려 지난 2004년 하반기에 추진된 증축 범위에 대한 규제 강화 조치로 인해 상승세를 타던 리모델링 시장을 침체 국면으로 전환시켰다”고 피력했다.
지난 2003년 공동주택 리모델링의 활성화를 유도하는 ‘주택법’ 및 ‘동 시행령’이 개정되면서 리모델링 추진 움직임이 강하게 일어났다. 하지만 이러한 추세에 편승해 2004년도에 들어와서 일부 아파트 단지가 법정 용적률 범위 내에서 최대한도로 증축 리모델링을 추진하려는 움직임을 보이자 정부는 다시 규제 강화로 돌아섰다.
윤 박사는 “당시 정부는 과도한 증축 리모델링이 구조 안전성에 영향을 미친다는 명분을 내세웠으나, 사실 이로 인한 주택 가격 상승을 우려해 이와 같은 조치를 내렸다고 본다”면서 “하지만 지난해 9월 발효된 ‘주택법 및 동 시행령’ 개정 내용에서 리모델링 시장을 활성화시키는데 긍정적인 영향을 미치고 있지만 실질적으로 공사에 들어가는 단지는 많지 않을 것으로 예상되어 낙관하기 힘들다”고 내다봤다.
또 “이에 대해 정부와 주기적으로 미팅하면서 제도 개선을 추진하고 있다”고 덧붙혔다.
지난해 9월 발효된 개정 내용에는 리모델링 증축 범위에 대한 규제 완화이다. 내용을 살펴보면 당초 9평 이내로 제한하는 입법안은 결국 9평 제한을 삭제하고 30% 비율만 적용하도록 조치해 중대형 평형의 리모델링 추진이 보다 용이하게 됐지만 일각에서는 “정부의 정책은 시시때때로 변하기 때문에 언제 규제 강화로 돌아설지 모른다”며 비관론적인 입장을 나타내고 있다.
정부의 고무줄 정책에 갈피를 못잡는 리모델링 시장이 향후 재건축 시장과 건설경기 전반에 어떠한 영향을 미칠 지 귀추가 주목된다.
■글·이재현 기자 / jhlee@liftasia.com