게재년월 : 2004년 6월호
부제목 : 유형별 건축기준 마련, 주변건물과 조화 중시

하늘, 우주 그 신비의 세계에 가까워지려는 인간 욕심의 끝은 어디일까. 주상복합 형태의 초고층 빌딩 건축이 전세계적인 추세로 진행되고 있다.
SOM에서는 아랍 에미레이트의 1백60층 규모의 두바이 타워(Dubai Tower), 팜 슈퍼 타워(Palm Super Tower) 등이 계획 중에 있으며, 내년부터는 타이페이 101, 홍콩 유니온 스퀘어, 상하이 월드 파이낸셜 센터, 미국 프리덤 타워 등이 세계 최고(最高) 빌딩이라는 영예의 자리를 놓고 경쟁을 가속화할 예정이다.
현재 말레이시아 콸라룸푸르의 페트로나스 트원타워가 높이 4백52m에 88층으로 전세계적으로 가장 높은 타워지만 언제 어느 때 그 자리가 박탈될 지 모른다.
국내의 경우도 마찬가지다. 도심부 내 주거확보를 위해 주상복합 건축물의 건축 촉진 시책을 적용하기 시작한 1994년 이후, 서울시 심의 대상 대규모 건축물 중에서 주상복합 건축물 허가건수는 전체 8백7건 중 주거용 오피스텔을 포함해 약 3백여 건 이상으로 급격한 증가 추세를 보이고 있다.
특히 최근에는 층수가 25층 이상을 훌쩍 뛰어넘으면서 기존에 초고층 하면 떠올랐던 63빌딩의 위상이 조용히 역사 속으로 사라지고 있다. 지난 2001년 강남 도곡동 타워 팰리스를 시작으로 목동 하이페리온, 영등포 메카트리움 등이 속속 들어서 그 위용을 자랑하고 있으며, 향후 잠실 갤러리아 팰리스(46층, 149m, 메인사진 참조), 용산 시티파크, 건대 스타시티, 잠실 제2롯데월드(112층, 첨탑 포함 5백55m), 상암 디지털미디어시티(DMC) 메머드 빌딩(첨탑 제외 5백40m) 등이 건립될 예정으로 조만간 ‘초고층 빌딩 전성시대’를 맞이할 것으로 보인다.
현재 건설 중인 초고층 빌딩의 도시건축적 지향점은 업무용에서 점차 주거용으로 변화한다는 점과 주변환경과의 완벽한 조화를 꾀하면서 계획되고 있다는 점이다.
아랍 에미레이트 두바이에 오는 2009년 완공 예정인 1백50층 규모의 두바이 타워를 살펴보면 저층부에는 상가, 레저 등의 쇼핑몰과 호텔이 있으며 상층부로 갈수록 대부분 레지던스화되어 있다. ‘사막꽃(Desert Flower)’을 형상화해 ‘사막·중동’이라는 지역적 특성과 이슬람 문화에 조화되는 건축요소를 도입해 새로운 건축 기준을 마련, 미래 도시를 창출하고 있다.
3개의 ‘Y자’로 펼쳐진 평면 형상은 단위 공간의 효율성을 높이면서 페르시안 걸프의 경관을 최대한 활용할 수 있도록 계획된 것이다.
시카고의 트럼프 타워(Trump Tower)도 마찬가지. 초기 높이는 약 85층 정도의 사무실과 주거용으로 계획됐으나 몇 번의 변경안을 거쳐 저층부는 주차장, 중층부는 호텔, 고층부는 주거용 총 90층으로 계획됐다. 계단식 후퇴(Set Back) 형태로 시카고의 도시적 패턴과도 잘 어울려 새로운 공간감을 형성하고 있으며, 유리와 스테인레스 스틸 판넬로 건축돼 태양빛에 반사되는 이미지로 독창감을 높이고 있다. 이 건물의 최고가치는 시카고 강변과 연계된 타워 저층부의 시민을 위한 공간 개발로, 이는 건물학적으로 저층부 공간의 또다른 모습을 보여주는 선례로 남을 것이다.
타이페이 101도 중국문화의 ‘단(壇)’의 개념을 이용, 쉬지않고 성장하는 개념인 중국의 ‘수(數)’의 의미를 부여해 서양의 전체적 개념 ‘체(體)’의 의미와 달리하고 있다. 또한 중국의 통속적인 ‘발(發)’ 개념을 살려 매 여덟 마디 하나의 단위를 두고 위로 넓어지도록 적층해 ‘왕성해지다’, ‘경제적으로 발전하다’, ‘돈을 많이 벌다’ 등의 의미인 계속되는 ‘발(發)’을 표현했다. 주변의 업무설비와 상업구역, 주택가와 인도 등과의 조화를 꾀했다.

타이페이101 등 초고층빌딩 건설 ‘각축전’
이와같은 주상복합 건축물은 해외의 경우 1960년대 근대 모더니즘의 용도 분리에 의한 조닝의 영향으로 도심부 공동화가 심화되면서 촉진됐다.
이후 도심부 내 주거 도입을 위한 복합 건물 개발 연구가 꾸준히 진행됐고 이에 따라 도심부 내 재개발 시 주상복합 건축물을 장려, 특별용도지역 지구제 등 조닝을 대체하는 별도의 제도를 통해 이루어졌다.
국내에서도 1970년대 들어 이러한 문제점 해결을 위해 대규모 재개발에 복합 개발 개념을 도입, 낙원상가, 세운상가 등 상가와 아파트를 복합하는 상가 아파트 형태로 건축이 시행됐으나 극히 미미했다.
그러나 이후 1980년대부터 1981년 주상복합 건축물을 1백 세대 미만으로 건축하는 경우 주택법 적용 예외 규정을 둬 분양가 규제와 부대 복리시설 설치의무를 면제했고, 1994년에는 주택법 세대수 제한을 2백 세대로 추가 완화하고 상업지역에만 허용하던 것을 준주거지역에도 가능토록 일조 제한을 완화 적용하면서부터 주상복합 건축물은 급증하기 시작했다.
이후 1995년에 이르러서는 세대수 제한을 폐지하고 IMF 시기에는 건설경기 부양을 위해 비주거 비율을 10%로 완화하고 평형 제한(90평)을 폐지하는 등 완화 정책이 지속적으로 추진된 결과, 이제 그 용도는 업무용에서 주상복합 건축물로 전환되고 있으며 고수익과 분양성을 동시에 확보할 수 있는 고소득층 중심의 단지형으로 급전하고 있는 추세다.
최근 정부는 일부 주상복합 건축물의 기형적인 가격상승과 청약과열 현상을 잠재우기 위해 주택시장 안정대책으로 2002년 공개청약 의무화와 함께 지난해에는 3백세대 이상의 경우 주택법 적용규정을 부활시키고 이어서 주거용 오피스텔도 공간분할과 욕실규모 제한 및 검사기능을 강화하는 등 주상복합 건축물에 대한 규제를 전반적으로 강화하고 있다.

지속적 건축완화, ‘단지형’으로 급전추세
기존의 단독형 주상복합 건축물 형태에서 대규모 부지에 타워가 기단부를 중심으로 연결되기보다는 4~5개 이상의 타워가 자유롭게 배치되고 있으며 주차장과 상가는 지하층과 지상 일부에, 지상부는 풍부한 녹지와 보행공간 위주로 조성되고 있는 추세다. 또한 도심부 일부 층수제한지역에서는 15층 내외의 고층으로 중정을 중심으로 가로에 대응해 건축물을 배치하는 새로운 주상복합 건축물이 등장해 가로경관 개선의 가능성을 보여주고 있다.
서울시의 주상복합 건축물은 주요 중심지와 간선가로변을 따라 고르게 분포돼 있으며 강남지역이 좀 더 많은 비중을 차지하고 있고, 지역별로는 잠실, 강남대로변, 도곡동, 영등포, 목동, 내수동, 용산, 여의도 지역을 중심으로 다소 밀집 건축되어 있는 양상을 보이고 있다.
서울시 도시기본계획상 중심지 위계별로 주상복합 건축물의 건축양상을 살펴보면 도심·부도심 지역이 약 25.8% 정도를 차지하고 있으며 지역중심이 도심·부도심 지역보다 근소하게 많은 26.3%, 상업보다는 주거지 성격이 강한 지구중심 이하 지역이 48%로 상당한 비율을 차지하고 있는 것을 볼 수 있다. 또한 비교적 저층으로 개발된 역 생활권 및 간선가로변 지역에서의 주상복합 건축물도 25%의 비중을 나타내고 있다.
도시 초고층 국제협의회(Council of Tall Building and Urban Habitat)에 따르면 초고층 건축물은 높이와 층수와 같은 ‘규모’보다 디자인이나 용도상에 직접적인 영향을 주는 ‘고층성(Tallness)’으로 정의된다고 해석하고 있다. 즉 60~70층 이상의 규모가 돼야 초고층이 되는 것이 아니라 낮은 층수여도 높은 세장비(5 : 1)를 가지면 초고층 대열에 든다는 것이다.
이는 단순히 건물 자체의 의미 이상으로 도시문화적 환경 속에서 차지하는 비중이 크고 거대한 개발규모로 인해 일반 건축물과는 비교할 수 없을 정도로 지역에 미치는 파급효과가 지대하다. 따라서 일단 완공된 후 악영향이 나타난다면 이를 제어하기는 사실상 불가능하다고 할 수 있다.
현재 서울시에는 초고층 건축물이 도시적 기능에 부합하기 보다는 상업적인 측면에서 개발돼 ‘주상복합’이라는 이름 아래 들어서고 있다. 소규모 대지에 많은 세대를 수용할 수 있도록 영리적 차원에서 개발된 초고층 주상복합 건축물이 도시특성과 기능을 제대로 고려하지 않은 가운데 무분별하게 도처에 개발돼 많은 도시문제를 야기하고 있는 점을 보여주고 있다.
특히 도심·부도심 지역 외에도 주거지와 인접한 대규모 간선가로나 교차로변, 그리고 도시 인프라가 제대로 갖춰져 있지 않은 지구 중심이나 그 이하의 지역에서 건축되고 있는 사례가 많아 돌출경관을 형성하거나 주변지역의 조망차단 및 병풍효과를 나타내고 있는 상황이다.
건물 자체가 슬림한 정방형의 형태로 건축된다 하더라도 단지형으로 건축되면 원경 조망 시 개별 건축물로 인지되기 보다는 하나의 거대한 매스로 인식되므로 일정한 거리를 이격하지 않는 한 그 효과는 미미하다고 할 수 있다.
용도용적제 완화와 세대주 제한 규정이 삭제되면서 단지화되는 추세로 저층부의 자유로운 배치, 사유공간 양산 등 주상복합이 갖는 도시 주거유형으로의 본질이 퇴색되고 있어 이제까지 강하게 비판받고 있는 근대 모더니즘의 반도시성으로 회귀하는 경향을 보이고 있다.

도시·지구차원의 마스터 플랜 검토돼야
현재 단지형 건축물들은 가로에 자유롭게 배치돼 가로공간을 황폐화하고 주변지역과 독립으로 배치돼 지역환경을 저해하고 있으며 사회적으로도 “일부 계층만을 수용한다”는 비판으로 주변지역과 의사소통이 단절된 도시공간을 양산하고 있다.
물론 도심 공동화 현상 방지와 도심부 내 가로활성화, 직주근접을 통한 대중교통 활성 등 주상복합 건축물이 지니는 순기능도 있다. 최근 도심부에 건축되고 있는 경희궁의 아침, 파크 팰리스 등 중정형 주상복합 건축물과 프레이져 스위트, 여의도 트럼프 월드 등 단독형 주상복합 건축물은 도시의 활동적인 가로조직에 꽉 짜여져 있으면서 적절하게 주변지역에서 필요한 녹지공간을 조성하고 주거만이 지니는 프라이버시를 확보해 본질적 의미에 가깝도록 공급되고 있다.
그러나 이와같은 문제점들이 나타나는 것은 계획대지 내 건설에 따른 문제점으로 도시적 차원의 마스터플랜과 지구차원에서의 검토가 부족했기 때문이다. 도시적 지역적 환경적 차원에서 검토해 보다 적극적인 랜드마크 조성을 통한 도시 이미지 개선 및 지역환경 개선 등을 도모하는 계기로 활용해야 한다.
단지형 주상복합 건축물의 경우에는 아파트로 분류해 주택법을 적용하고 단독형 및 중정형을 권장하며 주거용 오피스텔은 업무중심 기능으로 유도해 그 나름대로의 역할을 수용하도록 해야 할 것이다. 또한 단지형 주상복합 건축물은 원칙적으로 제한하되, 재개발구역 등을 고려해 주용도가 주거 업무 상업 등 3개 이상의 분명한 용도를 갖는 복합개발단지(Mixed­use Development)로 건축될 경우에는 단지형을 허용하고 단, 별도의 기준을 마련해 복합형에 대한 정의를 명확히 해야 할 것이다.
이와함께 건축물의 공공성 확보를 위해 건축심의 시 가로에 대응해 건축물을 배치하고 주변지역 건축물과 조화를 이룰 수 있도록 건물 폭원과 형태를 유도할 수 있는 서울시 차원의 건축심의 기준이 마련되어야 할 것으로 보인다.
또한 지역여건을 고려해 저층부 가로환경을 활성화하고 가로의 연속성을 확보할 수 있도록 식당 카페 소매점 등 가로활성화 용도를 도입하고 지불가능한 주택공급 및 용도변경의 유연성을 확보할 수 있도록 임대주택 공급 유도를 위해 높이와 용적률 인센티브 제도 도입이 시급히 검토되어야 한다.
주상복합 초고층 건축물은 단지 그 건물 자체에서만 그 의미가 끝나지 않는다. 도시와 지역을 아우를 수 있는 도시건축의 입장에서 도시 문맥에 순응하면서 안으로는 기능에 충실하고 밖으로는 주변 건축물과 지역자원 등 타자와의 관계 속에 포함되는 것이다.
향후 건축될 초고층 건축물은 이와같은 확장된 범위 안에서 크게는 규모나 기능에서부터 작게는 세밀한 디테일이나 바닥패턴, 조명에 이르기까지 각 부분에 있어 주변과의 관계를 통해 조화하며 대응할 수 있도록 계획하고 보행약자 등 다양한 도시민의 삶을 지원하는 공간 및 장치, 프로그램을 통해 풍부한 도시경험이 가능하도록 지원해야 할 것이다. ▣
■글·신영주 기자 / yjshin@liftasia.com