이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장
“아파트, 얼마든지 고쳐 쓸 수 있다” 잠재된 분야였던 공동주택 리모델링, 도시재생의 핵심으로 떠오를 것
“우리나라 사람들은 새것을 참 좋아합니다. 집도 마찬가지입니다. 기본적으로 아파트 기본 골조 설계수명은 100년이지만, 30년만 지나면 다 헐고 다시 짓는 일을 반복합니다. 얼마든지 고치고 수리하면 오랫동안 사용이 가능한데도, 모두 재건축, 신축 아파트를 선호합니다. 공동주택을 경제논리에 따라 투자의 개념으로 보고 있기 때문입니다”
그간 국내에서는 공동주택 리모델링 시공은 재건축 성공사례에 가려 좀처럼 주목받지 못했다. 이동훈 위원장(무한종합건축사 대표)은 국내 리모델링 시장이 활성화 되지 않은 이유가 ‘재건축 불패신화’에 기인한다고 설명했다. 기존 소유주 입장에서는 재건축 할 때 비용이나 리모델링 비용이 큰 차이가 나지 않는데다 재건축시 수익률이 더 좋기 때문이다. 재건축을 통해서도 얼마든 이익을 보는데, 공사비용이 메리트 있을 정도로 큰 차이가 나지 않기 때문에 굳이 실험을 할 필요가 없었다는 것.
실제로 60년대부터 보급되기 시작한 국내 공동주택 단지 중 리모델링 시공 건수는 단 16곳에 불과하다. 2000년 초부터 연평균 약 1곳에 그칠 정도로 사례가 많지 않다. 최근 지어지는 아파트 구조나 평면도도 과거에 비해 많이 변화됐고, 일반 국민들과 건축업계의 인식도 부족했기에 리모델링 시공기법도 발전할 기회를 갖지 못했던 것이 사실이다. 그러나 문재인 정부 출범 이후 재개발에 대한 시각을 ‘자연과 공동체를 살리는 도시재생’으로 프레임이 옮겨가면서 공동주택 리모델링은 재건축을 대체할 대안으로 떠오르고 있다. 이를 위해선 아직 건축법이 포괄하고 있지 않은 리모델링 건축기법들과 관련 용어들을 법규 안에 포함시키는 등 제도적 보완이 필요하다고 강조했다.
“공동주택 리모델링은 노후화 억제와 기능향상이 가장 큰 목적입니다. 재건축 하지 않고도 장수명 주택으로 존립할 수 있도록 하는 것이죠. 소모품인 외장, 배관, 배선, 승강기 등 시설물 같은 경우 노후화가 비교적 빠르게 진행됩니다. 아무리 잘 관리하더라도 20년 내외가 지나면 교체시기가 도래합니다. 그러나 아파트의 뼈대 자체는 100년을 쓸 수 있도록 설계되므로 주요 시설물만 적기에 잘 교체해도 건물들의 수명은 길어집니다. 새 정부가 추진하려는 도시개발 계획에 부합하고, 재건축 허용연한 30년이 도래하는 단지가 대거 등장하면서 공동주택 리모델링 분야도 더욱 활성화 될 것으로 기대됩니다. 수요가 늘고 시공이 늘게 되면, 자연스레 발전된 형태의 관련 시공기술이 등장할 것입니다”
전국적으로 2015년 이후 재건축 기한이 도래한 준공 후 30년 이상 된 공용주택은 500만 세대에 달한다. 이 어마어마한 물량을 허물고 다시 재건축 하는 것은 현실적으로 어려운 일이며, 비용이나 자원, 환경 측면에서도 바람직하지 않다. 지금까지는 경제성의 측면만 따졌다면, 이제는 공동주택 기존 뼈대를 되살리면서 현대적인 모습으로 탈바꿈이 가능한, 리모델링의 개념을 도입해야 하는 것이 효율적이라는 주장이 힘을 얻는 중이다.
이동훈 위원장은 엘리베이터 업계역시 공동주택 리모델링을 통해 실제 설치대수 증대로 이어진다는 설명도 덧붙였다. 과거엔 세대수를 늘리기 위해 복도식으로 지어진 아파트들이 많았다. 하지만 경제성을 중시하던 예전과 달리 개인의 프라이버시와 안전 문제로 인해 지금 지어지는 아파트들을 보면 대부분 계단식을 채택하고 있다. 지금까지 리모델링 된 현장 대부분 이러한 건축 트렌드에 맞게 전면교체형 리모델링이 이뤄지고 있다. 가령 1,000세대가 사는 복도식 공동주택 단지의 경우 한 층에 10세대가 엘리베이터 2대를 이용해 왔다면, 계단식 리모델링을 통해 2세대 당 1대로 변화하면서 수요가 2배 이상 늘어난다는 것이다.
“승강기 대수증가는 리모델링으로도 신축과 비슷한 효과를 낼 수 있습니다. 또 주택법 개정으로 수직 수평증축이 허용되면서 그 가능성이 폭넓게 열렸죠. 게다가 고층화로 인해 승강기 용량이 커지거나, 승강기 점검이나 고장·교체를 고려해 세대를 늘려 한 동에 2대 이상을 설치하도록 하는 방법도 최근 리모델링 설계 시 검토되고 있습니다”
이동훈 위원장에 따르면 엘리베이터가 한 대 더 늘어나면 건물 전체 용적률이 줄어들게 되므로 주민들의 동의를 구하는데 어려움은 있다. 하지만 고층건물에서 계단만을 이용해 이동하기 쉽지 않으므로 향후 실 거주자 입장에서 생각했을 때 고층일수록, 노년층과 장애인 입장에서 이는 간과할 수 없는 문제다. 다른 동과 연결이 안 되는 건물의 경우 승강기 교체 시 이동수단으로는 가설 호이스트가 유일한데, 이를 설치하고 철거하는 비용 또한 만만치 않기 때문이다. 특히 30층 이상 고층으로 지어지는 경우, 사다리차 접근이 불가능해 17인승과 같은 대형 모델이 건축설계에 반영되고 있다.
“설계 시 승강기 선택에 있어 소비자들의 의견을 많이 따르는 편입니다. 아무래도 브랜드가치에 높은 점수를 매기기 때문에 주택구매자 역시 대형사의 제품을 선호하고, 건설사들은 초반 설계에서부터 대형사 제품으로 설계를 하게 됩니다. 향후 공동주택 시장에서 특별히 새롭거나 혁신적인 제품이 아니면, 브랜드 파워를 가진 제품을 능가하기는 힘들 것으로 봅니다. 중소기업의 경우 A/S에서 대응력을 높이거나, 품질수준을 대폭 끌어올려 소비자들의 신뢰를 받게 되면, 향후 리모델링 시장에서도 수요를 기대할 수 있을 거라 생각합니다”
Home Intro
이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장
