부제목 ; 틈새시장·수익성 확보 위한 ‘기술개발’ 관건
게재월 ; 2003년 6월호

7월 이후부터는 국내 재건축 시장이 급속도로 위축되면서 리모델링에 대한 관심이 증대하는 아파트 단지가 늘어날 전망이며, 주택법 개정으로 11월 이후부터는 주민 80% 동의만으로 리모델링의 추진이 가능하므로 실질적인 리모델링의 수주와 사업 착수가 가능해질 것으로 보인다. 그러나 시장 활성화로 이어지기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상된다.
핵심적 변수인 사업성 측면에서 당분간 강남지역과 같이 리모델링을 통해 실질적인 아파트 가격 상승이 예상되는 곳에서 실제사업이 이루어질 가능성이 높으며, 기타 지역은 공사비 과다 투입 가능성과 예측 불가능성 등으로 인해 사업 타당성 확보가 어려울 것으로 예상된다. 그러나 장기적으로는 성공사례 축적과 업계 공사비 절감 노력 등이 성공을 거두면서 점차 리모델링 시장이 확대될 것이다.
향후 아파트 리모델링 시장 활성화 시기에 대해서는 ▲관련제도 개선 ▲재건축 대상 아파트 용적률 본포 변화 ▲주택보급률의 상승 추이 등의 변수가 영향을 미칠 것으로 예상된다.
관련제도 개선을 먼저 살펴보면, 현재 리모델링 관련법은 [표 3]에서처럼 건축법, 공동주택관리령, 국토의 이용 및 계획에 관한 법률 시행령, 주택법, 도시 및 주거환경 정비법, 조세특례제한법 등으로, 건축법과 공동주택관리령, 국토의 이용 및 계획에 관한 법률 시행령 등은 지난 2001년부터 하나씩 개정되고 있으며, 주택법의 경우에는 오는 10월 말에 발효 예정이다.
현재 7월 1일 발효 예정으로 시행령 개정 작업 중인 도시 및 주거환경 정비법은 리모델링과 직접적인 관련은 없으나, 공동주택 재건축에 대한 규제를 핵심내용으로 담고 있어 향후 리모델링에 미치는 영향이 클 것으로 예상된다. 조세특례제한법은 국민주택 이하 규모의 리모델링에 대한 부가가치세 면제를 현재 의원 입법으로 개정하는 방안을 추진 중에 있으며 이달 임시국회 심의 예정이다.
기 개정된 건축법을 살펴보면 건축기준의 완화, 바닥면적 증가 등을 골자로 20년 이상 경과된 노후 건축물의 리모델링 활성화의 기반을 마련했다는 측면이 있으나, 요건을 갖춘 모든 건축물에만 적용이 가능하며 주택건설촉진법 및 공동주택관리령의 적용을 받는 공동주택 리모델링을 유도하는 데는 한계가 있다. 공동주택관리령에 명시된 리모델링 관련조항 또한 공동주택 리모델링을 실질적으로 유도할 수 있는 근거마련 및 기준을 완화했으나 전체 입주자의 100% 동의가 있을 경우에만 리모델링 추진이 가능하게끔 되어있다. 현재 개정 추진 중인 관련법은 올해 중 발효될 예정이며 후속적인 조세·금융지원과 기타 활성화를 위한 규제완화는 향후 2~3년 내 점진적으로 개선될 전망이다.
리모델링 시장 활성화 시기는 1985년 이후 준공된 아파트가 20년이 경과하기 시작하는 2005년부터는 재건축 추진이 가능한 아파트의 재고가 급격히 줄어들기 시작하고, 반대로 리모델링 쪽으로 방향을 선회하는 비중이 높이질 것으로 예상되며, 수도권 주택 보급률이 100%에 달하는 2006년 경 이후부터 재건축 중심에서 리모델링을 선호하는 방향으로 전환될 가능성이 높다. 이 기간 중 서울시 아파트 예상 연평균 리모델링 물량 규모도 4천4백 억~7천4백 억 원 정도에 달할 것으로 예상된다.
이에 업계는 법 개정 일정을 염두에 두고 주민홍보 및 설득과 수주를 위한 준비를 지금부터 준비해 나가야 할 것이며, 중장기적인 관점에서 리모델링 시장에서 우위를 확보하기 위한 기업 이미지 구축 전략과 수익성 확보를 위한 기술 개발 등의 노력을 지금부터 해나가야 할 것으로 보인다. 이와함께 리모델링 이외의 다른 대안을 찾기 어려운 소규모 아파트 단지에 대한 접근도 필요하며, 시공 측면에서 리모델링 기술 및 프로세스 체계화로 공사비를 절감하고 유형별 접근을 통해 리모델링 사업의 실현성을 높여야 할 것으로 풀이된다.
■ 신영주 기자 / yjshin@liftasia.com