부동산 시장 ‘天壤之差’…양극화 현상 뚜렷

주택시장 4% 상승 예상, 주택공급 위축은 당분간 지속


올해 국내 주택·부동산 시장은 경기가 소폭 상승했음에도 불구하고 실업률의 증가, 가계소득의 감소, 가계 부채 증가 등을 고려할 때 소득증가에 따른 주택 수요 회복에는 한계가 있을 것으로 나타났다. 그러나 전세가격의 상승세, 공급부족에 대한 우려, 10년 경기위기 이후의 학습 효과 등을 감안할 때, 주택가격 상승을 기대하는 선매수에 대한 수요 압력이 커질 것이라는 게 중론이다.
한국건설산업연구원(이하 건산연)은 올해 부동산 시장에 대해 ‘실물경기 회복 여부’, ‘정부의 정책기조’, ‘지방선거의 파급효과’, ‘정비사업의 활성화 정도’, ‘학습효과와 시장의 심리’ 등이  주요 변수로 작용할 것이라 진단했다. 미국 상업용 부동산 부실에 대한 우려가 있으나, 금융위기와 같은 충격적인 상황 재현은 없을 것으로 예상됨에 따라 올해 세계경제와 국내경제는 완만한 성장세를 보일 것으로 전망된다.
우선 아파트 입주 물량을 살펴보면, 전년대비 2만호 증가한 30만호가 예상되나 지역별 불균형을 초래할 가능성이 커 양극화 현상이 뚜렷할 것으로 전망된다. 서울에서는 강북지역의 입주물량이 다수를 이룰 것으로 보이며, 경기도 지역에서는 서북권 배후지역인 경의축 물량도 다수를 차지할 것으로 예상된다.
반면, 올해 주택 건설 사업 승인 실적은 2008년 수준에 그칠 전망이다. 경기회복 및 제도적 변화에 따라 변동이 있을 수 있으나 외환위기 이후 회복 과정의 경험, 공공부문의 주택공급확대 등을 종합적으로 고려할 때 올해는 약 35~38만호(분양가상한제 폐지 시 2~3만호 증가)로 예상된다.
물론 올해부터 공공택지 내 주택 인·허가 물량이 다소 증가할 것으로 전망되나, 이미 택지 미분양이 증가하고 있어 실제 공급되는 택지만큼 주택건설이 이루어지기는 어려울 것으로 예상된다. 또한 분양가 상한제 폐지와 같은 정책적 불확실성이 해소되지 않는 한 민간부분이 회복세는 더딜 수밖에 없을 것으로 판단된다.

주택 건설 사업 승인 실적, 2008년 수준에 그칠 듯

토지시장은 3% 수준의 상승세가 지속될 전망이나 공공택지의 미분양 문제는 더욱 심각해질 것으로 예상되고 있다. 전세가격은 지역별 규모별 수급불균형, 소득 및 고용여건, 보금자리 주택에 대한 대기수요, 재정비 사업에 의한 멸실 등의 효과에 따라 매매가격보다는 변동성이 높은 약 5~6%의 상승이 점쳐지고 있다.
이에 따라 주택가격은 지난해보다 높은 상승세를 유지하면서 4% 내외의 상승이 기대되며, 국지적·세부상품별 변동성은 보다 확대될 것으로 예상된다.
하지만 주택가격 및 경기회복에 대한 기대감에 비해 주택공급 위축은 지속될 것으로 보인다. 가격 회복세에도 불구하고 주택공급은 외환위기 이후 최악의 수준을 벗어나지 못하고 있으며 제도적·경기적 요인이 겹쳐 주택공급 위축은 당분간 지속될 것으로 예상된다.
이에 따라 지속가능한 회복을 위해 경쟁력 확보, 부실해소 및 수주 확대에 주력하되 선별적 대응이 요구된다. 현재의 미분양 적체 등의 부실을 해결하지 않고서는 부동산 가격과 실물경기가 회복된다고 하더라도 지속가능한 회복 달성이 어렵다는 것이 건산연 측의 설명이다.
이에 건설업체는 선별적 대응과 경쟁요소를 가격과 품질 모두를 만족시키는 전략으로의 수정이 필요하며 차별화된 상품구성과 판매 전략이 요구된다. 또한 정부는 주택금융 다양화와 다양한 품질의 주택공급을 유도해야 할 것이다.

올해 토지가격 3%, 전세가격 5~6% 상승 전망

향후 주택공급은 총량적 수준이 아닌 주택수요가 많은 지역에 주택을 충분히 공급할 수 있는 공급 확대정책이 요구되고 있다. 글로벌 금융위기 이후 주택시장의 변화는 국지성·차별성이 심화되고 있고 도심주택공급확대 노력에도 불구하고 도심형 생활주택 공급 부진, 재개발·재건축 사업 지연으로 도심주택공급이 원활하게 진행되지 않고 있다. 이처럼 도심형 생활주택 등의 공급부진은 높은 택지비 부담에 기인하는 바, 도심지 내 저렴한 택지 확보를 위한 조치가 요구된다.
또한 일률적인 분양가 상한제 하의 민간 분양주택공급정책과 공공의 보금자리주택 공급은 계층별 주택수요를 충족시키기에 미흡한 측면이 많다.
분양가 상한제는 하향 평준화된 일률적인 주택상품의 생산을 유발, 중산층 및 고소득 계층이 원하는 도심의 다양한 고급주택 부족현상을 초래해 오히려 기존재고주택의 가격 상승을 초래할 가능성이 있다.
향후 분양가상한제가 적용되는 공공택지에서의 주택공급물량이 풍부하므로 다양한 품질의 주택공급이 가능하도록 민간택지의 분양가 상한제 폐지가 요구되고 있다. 단, 서울 일부 지역 등 재정비 사업의 경우 분양가 상한제 폐지에 따른 부작용을 최소화할 수 있는 제도적 보완이 요구된다. 또 보금자리주택은 서민용 저렴한 주택공급을 목적으로 하나 토지가격 부담이 높은 지역의 경우, 여전히 서민들의 구매 부담 능력을 벗어나는 수준이다.

글 _ 이재현 기자(jhlee@liftasia.com)