리모델링은 공동주택 노후화  극복 위한 최적안
총량제 도입 및 일반분양 허용, 소형주택 인센티브 도입 촉구

지난달 15일 ‘공동주택 리모델링 제도개선촉구 국민공청회’가 1기신도시공동주택리모델링연합회 주최로 성남시청 1층 대강당에서 열렸다. 이날 공청회는 민주당이 당론으로 발의한 리모델링 제도개선안에 대해 발표한 후 분야별 전문가들의 의견 제시 및 토론방식으로 진행됐다. 공청회에는 1기신도시 주민들과 민주당 조정식, 최규성 의원과 이재명 성남시장, 최대호 안양시장 등 1천여 명이 참석해 아파트 리모델링에 대한 높은 관심을 나타냈다.
주최 측에 따르면 2010년 4월 기준으로 수도권에 1백80개 아파트 단지 12만9천세대가 리모델링을 추진하고 있으며, 이중 87개 단지 5만5천세대가 사업자 선정을 완료했지만 준공된 단지는 10개 단지 6백96세대에 불과하다. 사업 추진은 많이 이뤄졌으나 사업완성 단지가 극소수에 불과한 이유는 리모델링사업에 대한 이해부족과 주민들이 받는 경제적 부담이 큰 것으로 나타났다. 분당·일산·평촌·중동·산본 등 지구면적 330만㎡를 상회하는 1기 신도시들과 개포·고덕·문정·상계·목동·창동·수서 등 서울시 택지개발지구 대부분은 지구단위계획 구역으로 관리되고 있으며, 용적률 및 건폐율 등의 범위를 도시계획조례로 제한하고 있다. 문제는 이 같이 지구단위계획 구역에 속한 단지들에 대한 과도한 규제로 인해 주민들의 권리에 대한 형평성 논란이 야기되고 있는 것이다.
이형욱 1기신도시공동주택리모델링연합회장은 “일반분양 10% 이상은 정밀안전진단을 통해 구조안전에 이상이 없는 범위 내에서 수직증축이 허용되어야 하고, 현행 전용면적 30% 일괄적용은 평형별 형평성에 맞지 않기 때문에 소형주택은 30% 이상으로 인센티브를 부여하는 등 전용면적의 제한범위를 단지의 특성에 맞게 상향 조정되어야 한다”고 밝혔다.
그는 “리모델링은 최대 50%의 골조를 절약할 수 있는 친환경사업으로 선택이 아닌 필수”라고 전하며 “이 같은 기존의 거주자를 떠나보내는 정책이 아닌 주민의 커뮤니티를 강화하는 리모델링사업을 통해 기존 신도시를 관리-개선-재창조하는 시대로 전환해야 한다”고 역설했다.
이날 공청회에 참석한 최대호 안양시장은 “정부는 그동안 생활수준의 향상과 더불어 개발위주의 정책인 재건축 방식 위주로 주거환경을 개선해왔다”며 “재건축은 사업기간이 길고 자재의 낭비 등 경제적환경적 문제를 초래할 수 있다”는 우려를 표명하며 주최 측과 뜻을 함께 했다.

총량제, 단지 내 합산 면적 안에서 증축범위 자율적 조정
민주당 김진엽 국토해양위원회 입법전문위원은 ‘공동주택 리모델링 활성화를 위한 제도개선 개정안’에 대한 주제발표를 통해 주민 합의 총량제 도입과 일반분양 허용, 소형평형에 대한 인센티브 부여 등 민주당이 발의한 개정안 내용을 설명했다.
총량제란 해당 주택단지 전체 세대에 대해 각 세대의 주거전용 면적의 30% 이내 증가분을 산정해 합산한 면적으로, 현행법상 각 세대의 주거전용면적의 30% 이내로 국한되어 있던 범위를 확대시킨 포괄적인 방법론이다. 즉, 한 개 단지를 기준해 전 세대의 전용 면적 합산 면적 안에서 증축범위를 자율적으로 조정하는 것으로 총량의 3분의 1 범위 내에서 국민주택(85㎡) 이하 일반분양을 허용해 주민들의 분담금을 절감시킬 수 있다.
김진엽 의원은 “특히 주거면적 확보가 절실한 소형평형에 대한 보완 대책으로 ‘전용면적의 30% 이내’의 일률적인 증축범위를 보완해 국민주택규모 이하의 소형 평형에 대해서는 30%를 초과할 수 있는 증축범위를 적용하는 등의 탄력적인 운용이 필요하다”고 언급했다.

쾌적한 주거환경 영위 위해 국가는 노력해야
김진엽 의원은 “현재의 내진설계기준을 적용한다면 기준보다 취약하거나 미흡한 아파트가 많다”면서 “다수의 단지들이 리모델링을 통해 공동주택의 내진 성능이 향상될 것으로 기대한다”고 전했다.
행정적인 지원을 받는 주택과 신축아파트는 세대당 1.2~1.5대의 주차공간을 확보한 것에 비해 리모델링 대상의 아파트들은 세대당 0.5대에 불과한 주차환경을 가지고 있다. 이로 인해 주민들간의 분쟁이 빈번하고 단지 주변의 불법주차로 어려운 실정이기 때문에 리모델링공사를 통해 주차환경 개선과 함께 삶의 질 향상을 도모할 수 있을 것으로 기대된다.
이동훈 (주)무한종합건축사사무소 대표는 총량제와 일반분양 허용에 대한 효과와 우려, 소형 평형 인센티브 부여에 대한 긍정적 시각과 부정적 시각을 언급하며 “입법안은 리모델링 활성화를 위한 주요사안을 포함한 것은 분명하나, 세부사항에 대해서는 주민들간의 공감대 형성과 함께 정부와의 조율이 필요하다”고 설명했다.
장윤배 경기개발연구원 도시지역계획연구위원은  “경기도의 주택정책의 큰 틀에서 제1기 신도시의 여건을 진단해 도시재생과 리모델링 정책의 방향을 검토하는 것이 필요하다”며 “고령화 사회의 도래, 1인 및 부부가구의 증가 등 사회구조변화에 적합한 주택공급이 필요하다”고 전했다.
유규영 성남시 도시주택국장은 “공동주택 리모델링 제도개선이 완료되기 전까지 표준조합규약 및 표준공사계약서 작성 등의 사업추진 지원을 위한 행정지원을 지속적으로 마련해 시행할 것”이라며 “관계자 간담회의 정기운영을 통해 지속적인 주민 의견 수렴을 추진할 것”을 언급했다.
김정락 분화매화마을2단지 리모델링추진위원회장은 “29평 이하의 소형 주택에는 현 40% 증축을 허가해야 한다”고 전하며 “30평 이상의 중형 주택에는 10%가 아닌 5% 또는 세대분리가능 리모델링을 권고하는 것이 바람직하다”고 강조했다.
이인영 한국리모델링협회 부회장은 “리모델링 사업에서 가장 우려되는 점은 구조적인 안전문제로 1기신도시의 노후된 아파트단지의 안전문제를 해결하기 위한 리모델링이 시급하다”고 역설했다.
공청회를 주최한 1기신도시리모델링연합회는 “헌법 제35조 3항에서 국가는 국가개발정책을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거환경을 할 수 있도록 노력해야 한다고 명시되어 있다”며 수직증축과 세대분리 및 증가를 통한 일반분양 허용, 소형 주택에 대한 인센티브 도입 등을 강력히 요구한다고 거듭 강조했다.

글_강은신 기자(eskang@liftasia.com)