올해 건설수주 4.2% 감소·주택가격 5% 하락 전망
주거용 건축(주택) 투자 회복 절실…정부 정책 개선 절실
주택·부동산시장, 침체 진입 확실…불황 장기화 가능성은 미지수

올해 국내 건설수주는 주택 공급 위축 지속, 국내 경제침체로 인한 비주거용 건축 및 공모형 PF 사업 위축 등의 영향으로 전년 대비 4.2% 감소한 1백10조원(경상금액 기준)을 기록할 전망이다.
부문별로 살펴보면 공공 건설수주가 SOC 예산(안) 증가, 행복도시 건설 지속 추진, 2기 신도시 공급물량 증가 등의 요인에 힘입어 지난해 8.2% 증가에 이어 올해에도 4.1% 증가함으로써 양호할 전망이다.
민간 건설수주는 최소한 올해 상반기까지는 주택수요 위축이 지속될 가능성이 높고, 14만호를 넘어선 지방미분양 해소가 당분간 어려워 민간 주택수주가 지난해에 이어 여전히 부진할 전망이다. 국내 경기침체에 따라 비주거용 건축 및 공모형 PF 사업도 위축돼 전체적으로 지난해보다 8.7% 감소할 전망이다.
공종별로 살펴보면 토목은 SOC 예산(안)이 증가하나, 이미 지난해에 토목수주가 많이 증가했고, SOC 예산의 완성공사 위주 투자방침으로 인해 전년 대비 1.3% 증가에 그칠 것으로 전망된다.
주거용 건축은 공공 주거용 건축수주가 양호하고, 지난해 공급 물량 중 일부가 2009년으로 연기되었음에도 불구하고, 주택경기 침체 및 미분양 주택 적체 지속 등의 영향으로 신규로 추진될 민간 주택수주가 매우 부진해 전체적으로 전년 대비 8.1% 감소할 전망으로 보인다. 비주거용 건축은 2009년 국내 경기침체의 영향으로 지난해보다 5.3% 감소할 것으로 예측된다.

올해 건설투자 1.8% 증가한 120조.3조원 전망
올해 건설투자는 지난 2년간 연속 감소함에도 불구하고 SOC 예산의 증가에 힘입어 전년 대비 소폭(1.8%) 증가할 전망이다. 공종별로는 SOC 예산(안)이 급증함에 따라 토목 건설투자가 지난해보다 9.9% 증가해 호조를 보일 전망이며, 주거용 건축투자는 주택공급 위축 지속, 미분양 주택 적체 지속 등의 영향으로 2008년 4.8% 감소에 이어 2009년에도 7.3% 감소해 침체가 심화될 것으로 예측된다.
한국건설산업연구원 이홍일 연구위원은 이를 위해서는 주거용 건축(주택) 투자의 회복이 절실하다는 의견을 밝혔다. 현재의 건설투자 침체는 바로 2004년 1/4분기 이후 현재까지 19분기 연속 수축국면을 지속하고 있는 주거용 건축(주택) 투자의 부진이 가장 큰 원인이라는 것이다.
올해 SOC 예산 증가에도 불구하고, 주거용 건축(주택) 투자의 극심한 침체로 건설투자가 부진함에 따라 2009년 건설투자의 경제 성장 기여도 역시 0.24%p로 부진할 전망이다.
또 주거용 건축(주택) 투자의 침체는 건설투자 및 건설투자의 성장 기여도 침체를 가져올 뿐만 아니라, 2008년에 이어 2년 연속 신규 주택공급이 부족함에 따라 향후 주택가격의 불안정성을 증대시킬 가능성이 있다.
주거용 건축투자의 침체 원인인 미분양 주택 적체 및 신규 주택공급의 감소는 건설업체의 유동성 위기 및 부도로 연결돼 최근 금융위기가 다소 진정되어 가는 국내 경제에 제2의 위기요인으로 작용될 가능성이 충분하다.
이 연구위원은 “따라서 정부에서는 건실한 건설업체에 대한 유동성 지원을 통해 흑자부도를 방지해야 할 뿐만 아니라, 정상적인 주택거래 및 주택수요 회복이 속히 가능하도록 정책 개선에 초점을 맞춰야 할 것이다”며 “또 현재 16만 가구(비공식 25만 가구)에 달하는 미분양 주택이 보다 조기에 해소될 수 있도록 정책적인 노력을 기울여야 할 것”이라고 밝혔다.
올해 주택·부동산시장 역시 유동성 위기가 신용 위기로 확산되면서 경기 침체 장기화 불가피할 전망이다. 미국의 서브 프라임 모기지 부실에서 촉발된 세계 금융 위기로 인해 국내 금융기관의 유동성 위기가 가시화되면서 금융기관들의 신용공급능력이 위축되자 기업에 대한 금융기관들의 자금공급이 크게 위축되고 있는 실정이다.
특히 건설 및 부동산 경기가 하강국면에 진입하고 미분양이 크게 증가한 상황이라 건설기업에 대한 금융기관들의 리스크 관리는 더욱 강화되고 있는 추세이며, 국내 부동산 관련 금융의 부실화 가능성은 미국 등 선진국에 비해 매우 희박하지만 금융기관들이 신용경색으로 기업에 대한 자금공급을 거의 중단하면서 건설기업들의 부실화 가능성은 커지고 있다.
이 연구위원은 “지난해 하반기부터 금융시장의 불안 및 세계경제 침체 등으로 국내 실물경기의 침체가 예견되고 있어 부동산 경기 회복 시기는 당초보다 지연될 가능성이 높아졌다”며 “외환위기 이후 부동산시장은 일반 경기흐름과 동조화 현상을 나타내고 있어 실물경기 회복이 전반적인 부동산경기 회복을 좌우할 것으로 예상된다”고 피력했다.

주택건설실적 30만호 내외, 아파트입주물량 전년대비 16.7% 감소
올해 주택·부동산시장의 특징을 살펴보면 실제 거주목적의 수요, 중소형으로의 규모 축소 이동이 당분간 증가할 전망이다. 즉, 전반적인 실물경기 침체, 향후 주택가격 하락에 대한 기대감이 겹치면서 당분간 주택수요는 실제 거주 목적 중심과 중소형 규모로의 축소이동이 증가할 것으로 예상된다.
특히 신규 주택판매가 부진을 면치 못하고 금융기관이 부동산 관련 사업에 자금공급을 기피하고 있어 주택건설업체들의 신규 사업추진은 크게 감소해 2008년 연간 주택공급 실적은 외환위기 이후 최저물량인 32만호 내외에 그칠 것으로 전망된다.
또한 규제완화 단기간 내 수요회복에는 역부족이지만 경기 회복 시 효과는 가시화될 전망이다. 지난해 하반기부터 각종 부동산 관련 규제가 완화되고 있으나 현재의 부동산시장 상황이 제도적 요인으로만은 활성화에 한계가 있어 수요회복에는 역부족일 것으로 예상된다. 부동산 시장을 둘러싼 대내외 거시경제 및 제도적 여건, 시장 내부의 수급상황을 볼 때 올해 부동산 가격 변동요인은 상승보다는 하락의 요인이 더 많을 것으로 전망되는 것도 이점이다.
현재 주택·부동산시장은 미국 등 최근의 국제적인 부동산 가격 조정현상 및 금융위기와 비교해볼 때, 심각한 위기 상황은 아니며 금융시장의 건전성도 양호한 수준으로 판단된다. 하지만 대외 악재로 인한 실물경기의 침체가 불가피하고 회복이 지연될 경우, 부동산 경기 회복이 지연되면서 부동산시장의 위기가 현실화될 가능성도 배제할 수 없다.
만일 부동산 경기 및 실물경기 침체가 장기화될 경우, 기존의 가계대출 및 부동산 PF의 건전성은 점차 악화되어 결국 자산 디플레이션과 이에 따른 금융부실로 이어질 가능성도 있다.
이에 한국건설산업연구원(이하 건산연)에서는 국내 주택·부동산시장이 이르면 올 4분기에 늦으면 내년으로 회복시기가 지연될 것이라 예상하고 있다. 즉, 부동산시장 위기는 아직 본격화되지 않았지만 앞으로의 시장상황과 정책 대응에 따라 위기를 극복하거나 아니면 악화될 가능성이 병존한다는 것이다.
건산연은 주택·부동산시장 수요 전망에 대해 경제성장률 둔화로 주택수요 관망세가 유지되며 여전히 위축될 것이라 내다봤다.
실물경기 침체가 본격화되면 주택수요는 하향 이동되거나 연기될 가능성이 커 당분간 위축이 불가피할 전망이라는 것이다. 다만 경기침체에 대한 불확실성이 제거되고 하반기 전세가격의 상승세가 나타날 경우, 일부 주택가격 하락이 진행되고 있는 지역의 재고 주택에 대해서는 2009년 내 매수수요가 회복될 가능성이 있다고도 예측했다.
하지만 여전히 높은 가격 수준의 신규 분양 가격과 경기 침체 등으로 구매력이 뒷받침되지 못하는 측면, 미분양 물량 적체, 향후 신규 분양가격이 더 하락할 것이라는 기대감이 주택 구매수요를 보류 및 연기시킴으로써 신규 분양시장에서의 수요 위축은 지속될 전망이라고 밝혔다.
이러한 배경으로 인해 올해 아파트 입주물량은 지난해보다 16.7% 감소할 것으로 보이며, 주택 건설 실적은 30만호 내외로 예상된다.
올해 아파트 입주물량은 증가하는 지역보다 입주물량이 감소하는 지역이 더 많아지면서 지난해보다 16.7% 감소한 26만 6천6백39호로 예상된다. 또한 미분양 규모는 전국적으로 역대 최고치에 육박하고, 주택수요의 침체국면이 지속되면서 신규 주택건설 사업승인과 분양 실적은 크게 감소해 주택건설실적 역시 지난해보다 적은 30만호 수준에 머무를 것으로 보인다. 이로 인해 주택분양 감소가 불가피해지면서 분양 대기 중인 대량의 공공택지도 미분양이 불가피할 것으로 예측되고 있다.
가격전망 역시 실물경기 침체로 주택, 토지가격 5% 정도 하락이 예상된다. 올해 주택·부동산 가격 전망은 대내외적인 변수가 너무 많고 변화에 대한 불확실성이 높아 예측에 어려움이 많은 것이 사실이다. 하지만 실물경기 침체가 올 하반기쯤 회복세로 전환된다는 가정의 긍정적 시나리오 하에서 주택 및 토지가격은 전국기준으로 5% 이내의 하락, 전세가격은 3% 정도의 상승이 예상된다.

실물경기 침체 영향,주택·토지가격 5% 정도 하락 예상
하지만 실물경기 침체가 하반기에도 지속되고 이로 인한 금융시장의 유동성 및 신용위기가 내년에도 지속될 경우 주택 매매 및 토지 가격은 10% 정도까지 하락할 가능성이 있다. 주택 매매가격과 토지가격이 10% 정도까지 하락할 경우 전세가격 역시 마이너스로 전환될 공산이 크다. 건산연 측은 주택경기 회복에 상당시간이 소요될 것으로 예상되며 연말쯤 건설기업들의 부도가 증가하는 등 부동산시장의 경기침체가 건설기업을 중심으로 본격화될 것으로 예상하며, 올해 국내 실물경기의 침체는 건설경기의 침체와 맞물려 우리 경제의 상당한 부담이 될 것으로 내다보고 있다.
이에 따라 건설업계는 대책의 실효성 제고를 위한 신속한 보완조치, 시장 환경에 적합한 사업전략이 불가피한 입장이다. 건설기업에 대한 유동성 지원 대책이 실효성을 거두기 위해서는 구체적 운용방안이 신속히 결정돼야 할 것이다.
이러기 위해서는 부동산 및 건설경기 침체에 대한 정부의 대응방안이 보다 장기적이고 지속가능한 측면에서 검토되어야 한다. 이를 토대로 건설업계에서는 향후 경기상황에 대한 긍정적·부정적 시나리오를 수립하고 시장상황에 즉각적이고 능동적으로 대처할 수 있는 준비가 필요하다.
건산연 측은 건설업계에 대해 최근의 시장 상황에 대한 정확한 진단을 통해 경영위기를 관리하고 시장 환경에 적합한 상품개발 및 사업전략으로의 전환을 가져야 한다고 강조하고 있다. 또한 유동성 및 신용경색에 따른 금융위기를 헤쳐 나갈 수 있는 자금관리가 필요하며, 신규 분양을 촉진시키기 위해서는 시장에서 요구하는 저렴한 가격의 분양가 책정과 중소형 규모로의 상품 구성도 한 방법이라고 내다보고 있다. 특히 재고주택시장의 풍부한 매도물량을 감안할 때 신규 분양 아파트로의 수요를 유도하기 위한 다양한 지역별·계층별 마케팅 전략 수립도 감안해야 할 것이다.